Home staging : ce qui change le prix d'une vente, et ce qui ne change rien

Le terme anglais recouvre une idée simple : présenter un logement de façon qu’un acheteur puisse s’y projeter. Il ne s’agit pas de décorer, mais de retirer ce qui empêche de voir les volumes, la lumière et l’état réel des lieux.

Ce que cela peut obtenir

Un acheteur ne visite pas tout ce qu’il voit passer. Il choisit d’après l’annonce, c’est-à-dire d’après quelques photos. Un séjour encombré, photographié au flash un soir d’hiver, paraît plus petit qu’il n’est, et l’annonce perd des visites. Moins de visites, c’est moins de concurrence entre acheteurs, donc une négociation plus dure.

Ce que la mise en valeur peut donc obtenir : des visites plus nombreuses dans les premières semaines, quand l’annonce est neuve et que son prix n’a pas encore été discuté.

Ce qu’elle ne change pas

• Le prix du marché. Un logement présenté avec soin se vend dans la fourchette de sa commune, pas au-dessus. Vérifiez où vous vous situez sur la page prix au m² avant de dépenser quoi que ce soit.
• Le DPE. La classe énergétique figure obligatoirement dans l’annonce. Une étiquette F ou G ne se maquille pas, et un acheteur informé sait ce qu’elle annonce pour la location et pour les travaux (voir DPE et calendrier de location).
• Les travaux lourds. Repeindre un mur fissuré ne règle pas la fissure. Un acheteur qui découvre un défaut caché sous un coup de peinture neuve négocie plus fort, ou s’en va.

Par quoi commencer, dans l’ordre

1. Vider. Retirer un meuble sur trois, les objets personnels, les photos de famille. Louer un box quelques mois coûte moins qu’une baisse de prix.
2. Réparer le petit. Poignées, joints de silicone, ampoules grillées, portes qui frottent. Ce sont ces détails que l’acheteur note comme signes d’entretien négligé.
3. Nettoyer à fond. Vitres, sols, cuisine, salle de bains.
4. Neutraliser. Une couleur très marquée sur un grand mur peut se repeindre en blanc cassé ; le reste peut attendre.
5. Éclairer. Ouvrir les volets, allumer toutes les lampes pour les visites, remplacer les ampoules trop jaunes.
6. Photographier de jour. Grand-angle modéré, horizontales droites, une photo par pièce, la meilleure en premier. Pas de retouche qui modifie les volumes ou la vue : l’annonce doit rester exacte.

Combien y mettre ?

Le gros du travail ne coûte presque rien : du temps, des sacs, un week-end. Un professionnel du home staging facture un conseil ou une prestation complète ; demandez un devis écrit et comparez-le à l’écart entre votre prix et le premier quartile de votre commune. Au-delà de quelques centaines d’euros pour un appartement occupé, l’investissement doit se justifier par un vrai problème de présentation.

Ce que dit la check-list de l’ANIL

L’ANIL propose aux vendeurs une check-list à compléter avant la mise en vente : choix de l’agence, estimation du prix, organisation des visites. La présentation du logement s’y range entre le prix et les visites, et c’est la bonne place. Pour le reste du parcours, voir vendre sa maison en sept étapes.